2026年1月26日，京東產發第二次向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市，聯席保薦人為美銀、高盛、海通國際。京東產發曾于2023年3月30日遞表，此前京東旗下另一分拆主體京東工業已于2025年12月11日成功在港上市。公司是中國領先的現代化基礎設施開發及管理平臺，2024年收入34.17億元，凈虧損12億元；2025年前9月收入30.02億元，同比增長21.16%，凈虧損大幅收窄至1.59億元，毛利率約67.88%。公司是中國領先的現代化基礎設施開發及管理平臺，聚焦物流園，并在全球持續擴張。作為京東集團供應鏈生態系統的基石，憑借與生俱來的對商流及物流的深刻洞察力，公司擁有整合業務資源、促進區域經濟發展的獨特能力。依托公司在中國積累的核心競爭力、業務資源和運營專長，公司已將業務擴展至亞太、歐洲及中東等主要境外市場。在全球供應鏈重構的背景下，公司日益成為服務中國企業出海的重要橋梁，并協助本地客戶提升業務韌性。根據仲量聯行報告，截至2025年9月30日，公司積累了龐大的現代化基礎設施資產組合，資產管理規模總額為人民幣1,215億元，其中12.8%位于境外；公司的總建筑面積為27.1百萬平方米，在亞太地區及中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。于往績記錄期間，公司的資產管理規模于2023年初至2025年9月30日增長了28.1%，已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同業主要參與者中均位居首位。通過開發、持有及管理現代化基礎設施，以及貫徹已經過驗證的資本循環戰略，公司構建了一個極具延展性的商業模式，能夠產生可持續現金流，并通過以下三個業務維度持續推動價值創造：基礎設施解決方案：公司根據客戶特有且不斷演變的需求為其提供租賃、物業管理及其他增值服務等廣泛的基礎設施解決方案。截至2025年9月30日止九個月，公司來自基礎設施解決方案的收入總額為人民幣26億元，其中16.7%來自境外資產。公司的現代化基礎設施網絡截至2025年9月30日的資產凈額為人民幣405億元。資產價值提升：隨著公司在全球物流樞紐不斷擴展資產管理規模，公司已形成覆蓋從項目獲取及設計、開發管理及招商到運營的現代化基礎設施全周期的專業能力。2020年至2024年，公司年均實現資產增值變現收益人民幣13億元，累計回報率達到初始成本的40%。基金/合伙投資平臺管理：作為向輕資產業務模式進一步戰略轉型的一部分，公司一直系統性地實施資本循環戰略，以提升資本效率。為此，公司攜手長期、聲譽卓著的資本合作伙伴，將項目售予公司主導設立和管理的基金及投資工具以實現資本回收。公司于2024年錄得管理費收入人民幣196.8百萬元，2020年至2024年的年平均復合增長率為30%。截至2025年9月30日，公司開發、持有或管理龐大的現代化基礎設施資產組合，包括259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施。截至2025年9月30日，公司還主導設立了五只核心基金、一只開發基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎設施證券投資基金。截至2024年12月31日止2個年度、2024及2025年前9個月：收入分別約為人民幣28.68億、34.17億、24.78億、30.02億，2025年前9月同比+21.16%；毛利分別約為人民幣20.19億、23.80億、17.11億、20.38億，2025年前9月同比+19.11%；凈利分別約為人民幣-18.29億、-12.00億、-13.75億、-1.59億，2025年前9月同比-88.44%；毛利率分別約為70.38%、69.66%、69.05%、67.88%；凈利率分別約為-63.78%、-35.13%、-55.48%、-5.29%。董事會將由九名董事組成，包括三名執行董事、三名非執行董事及三名獨立非執行董事。京東集團(9618.HK/JD.US)通過全資子公司Jingdong Technology Group Corporation及JD Property Holding Limited間接持股74.96%；劉強東控制的Max I&P Limited持股2.95%；機構投資者中，Nissonite Gem Group通過WP Entity持股6.47%，高瓴資本持股6.47%，新加坡主權基金GIC通過RECO持股4.08%，Eastar持股2.76%，其他投資者還包括CJD Properties（CPE源峰）、CCT（中國誠通）、紅杉中國、黑石基金、漢能投資等。在2022年3月至6月的B輪融資中，每股成本約為7.15元人民幣，對應公司的投后估值約為467.63億人民幣。據LiveReport大數據統計，京東產發中介團隊共計10家，其中保薦人3家，近10家保薦項目數據表現普通；公司律師共計3家，綜合項目數據表現有待提升。整體而言中介團隊歷史數據表現平平。
（本文首發于活報告公眾號，ID：livereport）
